2020年丁祖昱10大预测：房价既要防上涨，也要防下跌
来源：深圳买房计划
2019年12月31日，一个10年的结束，也是新10年的开始。
未来总在触手可及处召唤。
这是丁祖昱评楼市的第4年跨年发布会，是易居中国执行总裁丁祖昱的年度大秀，也是中国地产人共同参与的嘉年华。
在这个告别“10”年代的最后一天，在今天下午近4个小时的时间里，丁祖昱将2019全年总结与2020年的预测娓娓道来，不仅总结了2010-2019地产行业十年的变化，还洞悉了下一个10年地产行业的发展方向。
他认为，人口需求的变化，是房地产面临的最大挑战；未来十年，中国购房主力将减少6100万；融资是房企发展的核心能力；中国50个城市值得期待，北上广深依旧最值得看好。
深圳买房计划在丁祖昱评楼市年度发布会现场整理
部分来源克而瑞地产研究、丁祖昱评楼市、乐居财经
以下数据统计时间截至2019年12月31日下午4点
无论是价格下跌，还是成交量下跌，都是需要关注的政策面。
从“防止房市大起大落”，到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，都侧面映证未来楼市预期的转变。
⛳ 预测2：继续放水，但楼市不是受益者
在“房住不炒”的指导下，做好打持久战准备，房地产去杠杆是长期战役。
央行行长在《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章中提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。
金融层面要进行逆周期调节，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。
⛳ 预测3：行业规模、企业规模双见顶
整体企业在2020年增长会非常有限，部分企业甚至会出现下调。
2019年出现很多现金流为负的企业，2020年负现金流的企业会更多。所以，他建议2020年房企需要重新考虑制定销售目标。
⛳ 预测4：深圳不会涨，长三角空间大
很多人觉得深圳今年还会大涨，我说深圳今年不会，这当中有两层含义：
第一，从市场角度看，深圳房价已经不低。今年很多楼盘经过上涨需要消化周期，统计局和深圳政府都不会让深圳涨。未来深圳房价平稳或者上涨1%-2%。
然后，2020年长三角空间非常大，有很多国家战略，长三角一体化战略落地最快，效果最快，空间更大一些。
⛳ 预测5：加速去库存，销售依赖渠道
常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比小于5%，到2019年底，渠道已占比50%。
在渠道佣金方面，2018年为1%-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。2020年，为加速去库存，渠道依赖仍将表现突出。
⛳ 预测6：拿地不急，全年都是窗口期
2020年，对于投资者来说，应该更从容一点，机会可能会更多一点。
⛳ 预测7：兼并收购，开始大鱼吃大鱼
以前是大鱼吃小鱼，今年年末开始大鱼吃大鱼。
未来也会如此。
⛳ 预测8：仍看好物业 ，但企业开始分化
2020年继续看好物业，但企业会出现分化。每家物业企业市盈率发生比较大的变化，好的物业仍然比今年房地产企业高5到6倍。
⛳ 预测9：租赁变天，还需寻找新模式
租赁市场未来空间很大，但企业需要在细分领域进行细化。未来，租赁还需要不断提升。
⛳ 预测10：看好地产股：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务（股市有风险，仅供参考）
2019年预测的房地产股中没有物业企业，但物业公司在过去一年获得了良好的涨势，他在今年的预测中加上了两家物业公司，此外，六家房地产企业。
2019年销售排行榜
| 图片来源：丁祖昱评楼市公众号
| 图片来源：丁祖昱评楼市公众号
| 图片来源：丁祖昱评楼市公众号
| 图片来源：丁祖昱评楼市公众号
据克而瑞2019年数据，TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。
截至12月末绝大部分规模房企均已达成年度业绩目标，但整体超额完成率不及2016年和2017年。
发布会上还说了什么？
⛳ 整体业绩：行业增速放缓显著，二、四季度表现更佳
分梯队来看，行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。
⛳ 上榜门槛：TOP100房企权益金额 门槛下降，千亿房企扩容放缓
2019在行业规模增速趋缓的背景下，新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。
⛳ 企业表现：龙头房企稳定增长 恒大权益榜稳居第一
TOP4房企中，恒大在九月、十月通过降价促销，去化效果明显，特别是10月份创下单月903亿元业绩。截至年末累计实现全口径销售金额6080亿元，超额完成全年6000亿元的年度目标，权益销售规模稳居行业榜首。
融创则凭借其收并购优势、充裕的可售货量以及优质的产品品质，首次突破5000亿规模，9-11月连续三个月单月销售均保持在600亿元以上。
从权益榜数据可以看出，近年来行业整体项目合作情况增多。一方面，在目前地价高企、房企资金趋紧、拿地难度和开发风险不断加大的行业背景下，房企间的合作开发已成为常态。
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